住宅ローンで家を買うというと、そのリスクを指摘するコメントはたくさんありますね。
主に「マイホームを持つこと」そのもののリスクと、「住宅ローンを組むこと」へのリスクが指摘されますが、正直なところ、いずれの指摘もその通りだと思います。
しかし一方で、マイホームの購入や住宅ローンによるメリットが存在するのも間違いありません。リスクばかり語られて、メリットが語られているのをあまり目にしないのですが、マイホーム/借金＝リスクという図式だけでもないと思っているので、今日はマイホーム購入と住宅ローンのメリットについて書いてみたいと思います。
ちなみに私は、ここにあげるようなメリットを理由にソニー銀行で変動金利、期間35年の住宅ローンを組んで2,500万円を借り入れて住宅を購入しました。
私が考える住宅ローンのメリットはこの4つです。
- 住宅ローン金利が低い
- 住宅ローン減税が受けられる
- 贈与の特例が受けられる
- 団信や全疾病保障がついている
住宅ローン金利が低い
日銀の低金利政策の影響で、日本の金利というのはものすごく低い水準で推移しています。
このグラフは過去30年の金利の変化を示す、住宅金融支援機構のHP に掲載されているグラフです。
これを見るとおおむね1997年あたりから変動金利はほぼ変わっていません。
変動金利の利率は2.475％とありますがこれは基準金利で、住宅ローンには一定の引き下げ率があります。直近の 変動金利ではは は0.4％～0.5％が一般的です。
つまり、かなりの長期間低金利が続いていて、この傾向が今後数年で大幅に変わるとは思えません。ここ数年、日銀がインフレターゲットを設定して金利を上げようと躍起になっていたのにもかかわらず、デフレ、低賃金、低金利の傾向が続いています。
しかし、金利が安いからという理由だけで借りるのはナンセンスです。0.4％であっても2,500万円借りると1年で10万円も金利を払う必要があります。
そこで意味を持つのが、次のメリットです。
住宅ローン減税が受けられる
政府は住宅需要を維持することを目的に、住宅ローンで家を購入する人に対する減税措置を実施しています。これが一般的に「住宅ローン減税」と呼ばれているものです。
ざっくりいうと
というものです。
つまり、0.4％の金利で借りている資金に対して、1％の還元があるということです。
つまり、払う金利以上に、税金の還元があるということです。
少なくともこの減税措置が適用される13年間（消費税8％の時に購入した場合は10年間)については、1％以下の金利で借りていれば、金利負担はない、もしくは利ザヤが出るということになります。
この減税措置の恩恵にあずかるには、いくつかの条件があるので、それはこの国土交通省のウェブサイトで分かりやすく書いてあるので、見てみてください。
贈与の特例が受けられる
住宅の購入においては様々な特例がありますが、その大きなものの一つに贈与の特例があります。
通常、他人から110万円以上の財産を受け取った場合には贈与税という税金がかかります。
しかし住宅の購入を目的とした贈与を受けた場合は、一定額までが課税対象から控除されるのです。
現状では最大3000円までの贈与が非課税になります（10％の消費税が適用される省エネ住宅で、平成31年4月1日から令和2年3月31日までに契約が締結された場合）。
これはもちろん、両親が住宅購入の資金援助をしてくれる幸運なケースに限られます。
通常3,000万円の贈与を受けると贈与税率は50％もかかります。控除額を考慮したとしても、370万円もの税金を払わなくてはいけませ。それがゼロになるというのですから大変な恩恵です。
仮に500万円の贈与であっても、通常だと贈与税額は約100万円です。これをセーブできると考えるとこれは大きなメリットです。
団信及び全疾病保障
住宅ローンには団信（団体信用生命保険）という生命保険が付帯しています。これは強制的なものでその保険料は住宅ローン金利に含まれています。
団信に加入することで、加入者が死亡した場合にはローンの残高は保険金で返済されます。つまりローンの残高金額分の生命保険に入っているのと同じことです。
これがあれば、わざわざ追加で保険料を払ってそれ以外の生命保険に入る必要はあまりないと考えています。
さらに住宅ローンのなかには「八大疾病特約」が含まれたものがあります。
これはガンや脳梗塞・心筋梗塞など病気にかかった場合やそれで入院したり就業できなくなった場合にも、ローンの残高がゼロになるというものです。
多くの場合はその分金利が上乗せされますが、楽天銀行や住信SBI銀行の住宅ローンでは通常の団信に追加金利なしで付帯されています。
住信SBI銀行 https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/
楽天銀行 https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/insurance/all-disease.html?l-id=hltop_y_0801_3_CO855
これは最低限の保険料＝金利で大きな保障です。しかもその保険料は＝金利は13年間はローン減税で還付されるわけです。
住宅ローンでマイホームを購入していい条件
さて、ここまでマイホームや住宅ローンのメリットを述べてきました。
しかしだからと言って安易にマイホーム購入や住宅ローンを進めているわけではありません。
冒頭に述べたリスクが存在することは間違いなく、状況によっては人生を滅ぼしかねないのも事実です。そこで私が考える住宅ローンでマイホームを購入していい条件を上げてみたいと思います。
資産価値がローン残高より高い
購入した住宅の資産価値がローン残高より高ければ、万が一ローンが払えなくなっても自宅を売却してローンを完済することができます。
特に新築住宅の場合は購入した時点で、購入した価格の7割になると考えましょう。
それ以上の住宅ローンは絶対に酌むべきではありません。
税金の特例を最大限活用する
上にあげたローン減税や贈与税の特例を最大限活用することが重要です。このような特例を活用して借金を事実上の借金とせず、効率的な資産の移転を行うという考え方を持つことが必要だと思います。
このほかにも「住まい給付金」や「マイホーム買い替え時の税金の特例」などがあります。これらの制度をすべて活用しきることで、マイホームの購入や住宅ローンの利用は単なる住環境や住まいの変更ではなく、有意義な資産運用・資産形成手段になります。
借入額に近い額の金融資産を持つ
そんなことができたら苦労しない、と思うかもしれませんが、借入額に近い禁輸資産を事前に貯めることが重要です。もしそれが到底無理であれば、マイホームは買わないか、買える金額のものにするべきです。
そして、買えるだけの金融資産がたまったら、その金融資産を住宅購入に使うのではなく、住宅ローンを利用します。
ここまで読んでいただければその理由がわかるかもしれません。
この2つがポイントです。
・住宅ローンはローン減税で事実上の利ザヤを得る
これを可能にするためにも、できる限り借入額に近い金融資産をを貯めることが重要です。
逆に、住宅購入のために貯めた金融資産をすべて住宅の支払いに使ってしまうと、運用すべき金融資産は手元に残らず、住宅ローンで得られるはずの利ザヤも手にできません。
最後に
一般的には、マイホームや住宅ローンは「リスク」「自己満足」「人生の重し」のようにマイナス面が語られることが多いですが、そうでない側面もあると思い、この記事を書きました。
人によって家計の状況やマイホームに対する考え方は様々ですが、このような考え方もあると参考にしていただければ幸いです。
そして、家を買ったらこれを忘れずに。
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